يعتبر الكراء من الطرق المستعملة لتدبير عقارات الجماعات السلالية. ونظرا لأهمية الكراء فقد شمله الإصلاح الذي عرفته المنظومة القانونية التي تؤطر أراضي الجماعات السلالية، وذلك من أجل تثمين أفضل لهذه الأراضي وتشجيع الاستثمار والمساهمة بقسط أوفر في مسلسل التنمية.
وقد شمل هذا الإصلاح مختلف الجوانب المتعلقة بالكراء سواء ما يتعلق بتنظيم المسطرة وتحديد الآجال لإنجاز مراحلها أو طرق الكراء حيث تم التأكيد على اللجوء إلى المنافسة كقاعدة مع الاحتفاظ بإمكانية الكراء بالتراضي على أساس دفتر التحملات الذي يحدد التزامات الأطراف وآجال الإنجاز ونوعية المشاريع الملتزم بإنجازها، وكذا فتح إمكانية تحديد مدة الكراء حسب طبيعة المشروع الاستثماري المراد إنجازه بدل مدة ثلاث سنوات التي كانت مطبقة من قبل.
وفي هذا الإطار نصت المادة 19 من القانون رقم 62.17 الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم 1.19.115 بتاريخ 9 غشت 2019 بشأن الوصاية الإدارية على الجماعات السلالية وتدبير أملاكها على أن كراء عقارات الجماعات السلالية يتم عن طريق المنافسة وعند الاقتضاء بالمراضاة، على أساس دفتر تحملات، ولمدة تتناسب مع طبيعة المشروع المراد إنجازه. كما نصت نفس المادة على أن أحكام القانون رقم 49.16 المتعلق بكراء العقارات أو المحلات المخصصة للاستعمال التجاري أو الصناعي او الحرفي لا تسري على عقود كراء عقارات الجماعات السلالية.
ومن أجل تطبيق مقتضيات القانون رقم 62.17 المشار إليه صدر المرسوم رقم 2.19.973 بتاريخ 9 يناير 2020، الذي تضمن في المواد 26 إلى 32 منه مقتضيات مفصلة تتعلق بكراء عقارات الجماعات السلالية.
وتجدر الإشارة إلى أن الأراضي القابلة للكراء هي المخصصة لهذا الغرض من طرف سلطة الوصاية. ولا يدخل ضمن هذه الاراضي العقارات الواقعة داخل دوائر الري والخاضعة لمقتضيات الظهير الشريف رقم 1.69.30 الصادر بتاريخ 25 يوليوز 1969، كما تم تغييره وتتميمه بواسطة القانون رقم 64.17، وكذا باقي الأراضي الفلاحية التي تم تخصيصها لأغراض أخرى غير الكراء.
وبالنسبة للأنشطة التي يمكن مزاولتها فوق أراضي الجماعات السلالية في إطار الكراء فهي متنوعة ومختلفة كالاستغلالات الفلاحية والتجارية والصناعية والسياحية والخدماتية واستغلال المقالع والبحث عن المعادن واستغلالها.
وطبقا للمستجدات التي تضمنها القانون رقم 62.17 المشار إليه أعلاه فإن الأكرية المنصبة على العقارات المملوكة للجماعات السلالية لا تخضع لأحكام القانون رقم 49.16 المتعلق بكراء العقارات أو المحلات المخصصة للاستعمال التجاري أو الصناعي أو الحرفي، وبالتالي لا يمكن تأسيس أي أصل تجاري على عقار مملوك لجماعة سلالية.
ومن أجل الإحاطة بمساطر الكراء على ضوء المقتضيات القانونية والتنظيمية الجديدة المتعلقة بالجماعات السلالية وتدبير أملاكها يتعين التطرق إلى الكراء عن طريق المنافسة والكراء بالمراضاة واتفاقيات الشراكة ثم التطرق إلى تتبع إنجاز المشاريع الاستثمارية الملتزم بها من طرف المكترين.
1- الكراء عن طريق المنافسة:
إن إقرار مبدأ المنافسة يستجيب لشروط الحكامة الجيدة في تدبير الأكرية بما يضمن التكافؤ والتنافس على أساس شروط واضحة ومتساوية للجميع.
ويتم اللجوء إلى الكراء عن طريق طلب العروض، الذي هو أحد أشكال المنافسة، من أجل التباري على اختيار أحسن البرامج الاستثمارية التي تحمل انعكاسات اقتصادية واجتماعية إيجابية على الساكنة، وضمان أعلى وجيبة كرائية تتناسب مع الأثمنة المطبقة بالمنطقة. ويتم إنجاز هذه العملية من خلال المراحل التالية:
أ- ﺍﻨﻁﻼق ﻋﻤﻠﻴﺔ ﻁﻠﺏ العروض:
تنطلق عملية الكراء عن طريق نشر إعلان بذلك في جريدتين أو أكثر من الجرائد المرخص لها بنشر الإعلانات القانونية والقضائية والإدارية وتعليقه في مقر كل من السلطة المحلية ومصالح العمالة، كما يتم نشر هذا الإعلان بالموقع الإلكتروني لمديرية الشؤون القروية www.terrescollectives.ma.
ويتضمن هذا الإعلان معلومات عن العقار أو العقارات المعروضة للكراء، وكذا أجل ومكان إيداع العروض والتاريخ والساعة والمكان المحددة لفتح الأﻅﺭﻓﺔ.
ويتم إعداد دفتر التحملات المتعلق بعملية الكراء ووضعه رهن إشارة الراغبين في المشاركة في طلب العروض رفقة الوثائق الأخرى، وهي تصريح بالشرف ورسالة الإلتزام ونموذج الضمانة البنكية الخاصة بالمشاركة في طلب العروض.
ب- اللجنة المكلفة بالإشراف على عملية الكراء:
طبقا لمقتضيات المادة 27 من المرسوم رقم 2.19.973 بتاريخ 9 يناير 2020 المتعلق بتطبيق القانون رقم 62.17 المشار إليه أعلاه، يعهد بالإشراف على عمليات كراء العقارات المملوكة للجماعات السلالية إلى لجنة إقليمية يترأسها عامل العمالة أو الإقليم المعني أو من ينوب عنه، وتضم بالخصوص ممثل المركز الجهوي للاستثمار والسلطة المحلية ونائب الجماعة السلالية المعنية وممثلي المصالح اللاممركزة المعنية.
ج- قرار الوصاية بشأن الكراء:
بعد دراسة ملف طلب العروض على ضوء المحضر المعد من طرف اللجنة الإقليمية المشار إليها والبت فيه من طرف سلطة الوصاية، يتم تعليق النتيجة بمقر العمالة والسلطة المحلية المعنية، وبالموقع الإلكتروني لمديرية الشؤون القروية www.terrescollectives.ma.
ويتم إخبار المتنافس الذي فاز عرضه، مع دعوته إلى أداء مبلغ كراء السنة الأولى ومصاريف العملية المحددة في نسبة 12% من مبلغ الكراء، بالنسبة للكراءات الفلاحية والتجارية، أما بالنسبة للمقالع أو المعادن فيتم تبليغ المتنافس الذي فاز عرضه مع دعوته إلى أداء مبلغ الكميات المسبق عنها مع إضافة مصاريف العملية المحددة في نسبة 12% أوأداء مبلغ كراء ثلاث سنوات مع المصاريف بالنسبة للمعادن.
وهذه الأداءات تتم بواسطة شيك بنكي في إسم وزير الداخلية، مع تقديم الضمانة البنكية التي تؤمن إنجاز المشروع، والكل داخل أجل 30 يوما من تاريخ التبليغ، تحت طائلة سقوط الحق في الكراء.
أما ﻓﻲ حالة ﻋﺩﻡ موافقة الوصاية على العرض المقدم، فإنه يتم إﺨﺒﺎﺭ المعني ﺒﺎﻷﻤﺭ ويتم ﺇﻋﺎﺩﺓ طرح العقار المعني للكراء بواسطة طلب العروض.
د- إبرام عقد الكراء:
بعد أداء مبلغ كراء السنة الأولى ونسبة المصاريف المحددة في 12% من مبلغ الكراء وتقديم الضمانة البنكية يسلم مشروع عقد الكراء إلى المكتري ﻤﻘﺎﺒل ﻭﺼل قصد توقيعه والمصادقة على هذا التوقيع وإعادته إلى الإدارة داخل أجل 30 يوما من تاريخ التوصل به.
وإذا لم يوقع المعني بالأمر على مشروع عقد الكراء داخل أجل 30 يوما، يتم إنذاره قصد إعادة مشروع عقد الكراء بعد توقيعه والمصادقة على هذا التوقيع، مع تنبيهه إلى أنه في حالة عدم القيام بالمطلوب داخل الأجل الجديد سيتم اعتباره متخليا عن الكراء، واعتبار الموافقة على هذا الكراء لاغية وتصبح الوجيبة الكرائية المؤداة حقا مكتسبا لفائدة الجماعة السلالية المالكة.
وبعد التوقيع على العقد من طرف الوصي يسلم نظير منه للمكتري.
2- الكراء بالمراضاة:
يمكن كراء عقارات الجماعات السلالية بالمراضاة وفق المراحل التالية:
أ- ﺘﻜﻭﻴﻥ ﻤﻠﻑ الكراء:
ﻴﺘﻌﻴﻥ ﻋﻠﻰ طالب الكراء سواء كان شخصا ذاتيا أو معنويا ﺘﻘﺩﻴﻡ ﻤﻠﻑ إداري وﺇﻴﺩﺍعه بمصالح العمالة أو الإقليم المعني (قسم الشؤون القروية)، أو بمقر السلطة المحلية ذات الصلة أو لدى مديرية الشؤون القروية، ملحقة وزارة الداخلية بحي الرياض بالرباط.
ويجب أن يودع الملف في خمسة نظائر ومتكونا ﻤﻥ الوثائق التالية:
-
- ﻁﻠﺏ الكراء مع بيان ما إذا كان الأمر يتعلق بشخص ﺫﺍﺘﻲ ﺃﻭ ﻤﻌﻨﻭﻱ، علما بأن الاستغلالات المعدنية تتم حصريا من طرف الأشخاص المعنويين، طبقا للقانون المتعلق بالمناجم رقم 33.13،
-
- ﻨﺴﺨﺔ ﻤﻥ البطاقة الوطنية للتعريف بالنسبة للشخص الذاتي ﺃﻭ للممثل القانوني بالنسبة للشركات والتعاونيات والوداديات، مع ما يثبت صفة ومهام هذا الممثل،
-
- 3 نسخ من ﺘﺼﻤﻴﻡ العقار المراد كراؤه مصحوبا بقرص مدمج يتضمن لائحة الإحداثيات الجغرافية (les coordonnées Lambert) منظمة داخل جدول (Format excel) يثبت مساحة وحدود العقار ومراجعه العقارية وكذا مراجع القطع المجاورة، موقع ومؤشر عليه من طرف مهندس مساح طبوغرافي مرخص له، وصورة للتصميم على شكل (JPEG) والرسومات على شكل (DWG)،
-
- القانون الأساسي والسجل التجاري ﺇﺫﺍ ﺘﻌﻠﻕ ﺍﻷﻤﺭ بشركة،
-
- القانون الأساسي ومحضر الجمع العام ولائحة أعضاء المكتب ووصل الإيداع القانوني بالنسبة للتعاونيات والوداديات،
-
- ﻨﻤﻭﺫﺝ ﺸﻴﻙ ﺒﻨﻜﻲ ملغى،
-
- ﺒﺭﻨﺎﻤﺞ ﺍلاﺴﺘﺜﻤﺎﺭ مصحح الإمضاء يتضمن محتويات المشروع المزمع إنجازه وتفاصيل تقنية حول الاستثمار وتوزيعه على العقار وعدد مناصب الشغل، مع تقييم مالي إجمالي لكل ﻋﻤﻠﻴﺔ ﻋﻠﻰ ﺤﺩﺓ ﻭﻤﺩﺓ الإنجاز، كما يجب بيان نسبة المساهمة الذاتية للمستثمر في تمويل المشروع، وعند الاقتضاء كيفية تسويق المنتوج،
-
- شهادة بنكية أوتصريح بالشرف تثبت توفر صاحب الطلب على الإمكانيات المالية لتمويل وإنجاز المشروع،
-
- ﺘﺤﺩﻴﺩ ﻁﺒﻭﻏﺭﺍﻓﻲ ﺃﻨﺴوﺒﻲ ﻋﻠﻰ ﺴﻠﻡ 1/1000 بالنسبة لطلبات ﺍﺴﺘﻐﻼل المقالع،
-
- ﺭﺨﺼﺔ الاستكشاف أو الاستغلال بالنسبة لطلبات البحث عن المعادن مسلمة من طرف مصالح الوزارة المكلفة بالطاقة والمعادن سارية المفعول، أو شهادة تفيد أن طلب هذه الرخص أو تجديدها يوجد في طور الدراسة عند مصالح الوزارة المعنية.
ب - دراسة طلب الكراء واتخاذ القرار بشأنه:
تتم دراسة ملف طلب الكراء من طرف اللجنة الإقليمية المكلفة بالإشراف على عمليات الكراء المشار إليها، وعلى ضوء هذه الدراسة يتم اتخاذ القرار بشأن الكراء من طرف مصالح الوصاية، وتبلغ النتيجة إلى طالب الكراء، إما بقبول الطلب مع ذكر شروط الكراء أو بعدم قبول الطلب.
وفي حالة الموافقة على طلب الكراء يتعين على صاحب هذا الطلب أداء ﻭﺍﺠﺏ كراء السنة الأولى والمصاريف المحددة في نسبة 12% من مبلغ الكراء عن طريق تحويل بنكي أو شيك بنكي في إسم وزير الداخلية، والإدلاء بالضمانة البنكية لتأمين إنجاز المشروع الاستثماري الذي تقدم به طالب الكراء وذلك داخل ﺃﺠل 30 ﻴﻭﻤﺎ ﻤﻥ ﺘﺎﺭﻴﺦ ﺘﻭﺼﻠﻪ ﺒﺎﻹﺸﻌﺎﺭ.
إثر ذلك يسلم مشروع العقد لطالب الكراء قصد توقيعه والمصادقة على التوقيع وإعادته إلى الإدارة داخل أجل 30 يوما، على أن تُسَلم له لاحقا نسخة أصلية من نفس العقد بعد توقيع مصالح الوصاية عليه.
3- اتفاقيات الشراكة من أجل التشجير الغابوي:
يمكن إبرام اتفاقية شراكة بين جماعة سلالية وأحد الأشخاص الذاتيين أو المعنويين لمدة محددة بشأن عقار مملوك للجماعة السلالية المذكورة من أجل غرس واستغلال أشجار غابوية واقتسام المنتوج بين الطرفين.
ويتعين على الشخص الذي يرغب في إبرام اتفاقية الشراكة تقديم طلب في الموضوع إلى السلطة المحلية رفقة الوثائق التالية:
-
- نسخة من البطاقة الوطنية للتعريف بالنسبة للشخص الذاتي أو لممثل الشركة، مع ما يثبت صفة ومهام هذا الممثل،
-
- تصميم موقعي بالإحداثيات يبين مساحة العقار المراد تشجيره منجز وموقع من طرف مهندس مساح طبوغرافي مرخص له مرفق بقرص مدمج يحمل معلومات رقمية وصورية حول العقار،
-
- القانون الأساسي والسجل التجاري إذا تعلق الأمر بشركة،
-
- نموذج شيك بنكي،
-
- برنامج الاستثمار مصحح الإمضاء يتناول تقويما ماليا إجماليا ومفصلا لكل عملية على حدة ومدة إنجازها.
ويتم عرض الملف على اللجنة الإقليمية المكلفة بالإشراف على عمليات كراء عقارات الجماعات السلالية التي تقوم بدراسة طلب الشراكة. ويتم اتخاذ القرار من طرف مصالح الوصاية، وإخبار صاحب الطلب بالقرار المتخذ. وفي حالة الموافقة يطلب من المعني بالأمر الإدلاء بضمانة بنكية تؤمن إنجاز المشروع نسبتها 2% من قيمة المشروع، على ألا تقل قيمة هذه النسبة عن 100.000 درهم، ويتم إبرام اتفاقية الشراكة بين الطرفين وفق النموذج المعد من طرف الإدارة.
4- تتبع إنجاز المشاريع الاستثمارية:
تقوم اللجنة الإقليمية المكلفة بالإشراف على عمليات كراء عقارات الجماعات السلالية بمعاينة إنجاز المشروع الاستثماري الملتزم به من طرف المكتري للتأكد من تنفيذ الشروط الواردة في العقد ودفتر التحملات داخل الأجل. وتتم هذه المعاينة بحضور المكتري الذي يتم استدعاؤه لهذا الغرض، علما بأن عدم حضوره رغم استدعائه لا يحول دون قيام اللجنة بمهامها بكيفية قانونية.
إذا قام المكتري بإنجاز كامل المشروع الملتزم به داخل الأجل فإنه يتم منحه شهادة رفع اليد وإرجاع الضمانة البنكية إليه، وفي حالة العكس يتم سلوك مسطرة فسخ العقد وفق الكيفية المبينة في عقد الكراء ودفتر التحملات أو اتفاقية الشراكة
|