• استقبال
  • المحاور
  • تثمين الممتلكات الجماعية
  • تفويت الأراضي الجماعية
تفويت الأراضي الجماعية

تعبئة العقارات المملوكة للجماعات السلالية عن طريق التفويت

لقد ظلت عقارات الجماعات السلالية في إطار النظام السابق الذي كانت تخضع له غير قابلة للتفويت إلا لفائدة الدولة والمؤسسات العمومية والجماعات الترابية والجماعات السلالية الأخرى. إلا أنه مع إصلاح المنظومة القانونية المتعلقة بأراضي الجماعات السلالية تم فتح إمكانية تفويت هذه الأراضي من أجل إنجاز مشاريع الاستثمار من طرف الفاعلين العموميين والخواص.

وفي هذا الصدد تنص المادة 20 من القانون رقم 62.17 الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم 1.19.115 بتاريخ 9 غشت 2019 بشأن الوصاية الإدارية على الجماعات السلالية وتدبير أملاكها على إمكانية إبرام عقود التفويت بالمراضاة واتفاقات الشراكة والمبادلة بشأن عقارات الجماعة السلالية لفائدة الدولة والمؤسسات العمومية والجماعات الترابية والجماعات السلالية الأخرى، كما نصت على إمكانية إبرام هذه العقود والاتفاقيات عن طريق المنافسة أو عند الاقتضاء بالمراضاة، لفائدة الفاعلين العموميين والخواص، بعد مصادقة مجلس الوصاية المركزي على هذه العمليات.

وتطبيقا لأحكام القانون المشار إليه صدر المرسوم رقم 2.19.973 بتاريخ 9 يناير 2020 الذي تضمن الفرع الرابع من الباب الثاني منه مقتضيات تفصيلية خاصة بعمليات التفويت والشراكة والمبادلة المتعلقة بأملاك الجماعات السلالية، من خلال المواد 33 إلى 40 من هذا المرسوم.

واستنادا إلى المقتضيات التشريعية والتنظيمية السالف ذكرها فإن تعبئة عقارات الجماعات السلالية عن طريق التفويت أو الشراكة أو المبادلة تتم وفق ما يلي:

أولا- التفويت لفائدة الدولة والمؤسسات العمومية والجماعات الترابية:
يساهم تعبئة الأراضي المملوكة للجماعات السلالية عن طريق التفويت لفائدة الدولة والمؤسسات العمومية والجماعات الترابية في تحقيق التنمية في شتى المجالات، وخاصة منها المجالات الإدارية والاجتماعية والثقافية والصحية والرياضية وغيرها.

وتتم عملية التفويت إما بالمراضاة أو عن طريق نزع الملكية أو في إطار تسوية وضعية العقارات المستغلة من طرف الدولة أو المؤسسات العمومية أو الجماعات الترابية.

1- التفويت بالمراضاة:
يمكن إيداع طلب تفويت عقار مملوك للجماعة السلالية مباشرة لدى السلطة الإقليمية المعنية أو لدى مصالح وزارة الداخلية – مديرية الشؤون القروية، وتخضع دراسة هذه الطلبات للمراحل التالية:

جمع اللجنة الإدارية المكلفة باختيار الأراضي الصالحة للإدارات العمومية:
تقوم السلطات الإقليمية والمحلية بجمع اللجنة الإدارية المكلفة باختيار الأراضي الصالحة للإدارات العمومية بمجرد التوصل بطلب التفويت أو كلما دعت الضرورة إلى ذلك، وخاصة عند إبداء الرغبة في إنجاز مرفق إداري أو تربوي أو صحي، أو أي مرفق من المرافق التي تنجزها الدولة أو المؤسسات العمومية أو الجماعات الترابية.

إعداد الملف التقني للقطعة الأرضية موضوع الاختيار:
بناء على محضر اللجنة الإدارية المكلفة باختيار الأراضي الصالحة للمشاريع أو للإدارات العمومية يتعين إعداد الملف التقني للقطعة الأرضية موضوع الاختيار.

جمع اللجنة الإدارية للتقييم:
تجتمع اللجنة الإدارية للتقييم تحت رئاسة السلطة الإقليمية أو المحلية المعنية، قصد تحديد القيمة التجارية للعقار موضوع مسطرة التفويت، انطلاقا من عناصر المقارنة المتوفرة بالمنطقة التي يتواجد فيها العقار أو في منطقة مشابهة، أو على أساس مرجع للأثمان مصادق عليه.

ويجب أن تتضمن القيمة الإجمالية التي تحددها اللجنة مصاريف التسيير المحددة في 5% من قيمة الأرض بالإضافة إلى مصاريف التحفيظ أو مصاريف الملف التقني المتعلق باستخراج القطعة الأرضية موضوع البيع، وعند الاقتضاء، التعويضات السطحية المستحقة لأعضاء الجماعة السلالية المالكة.

تكوين ملف التفويت:
يتم تكوين ملف التفويت على الصعيد الإقليمي حيث يتم تجميع المعطيات المتعلقة به وتكوين الوثائق الضرورية المكونة له بتنسيق مع الجهة طالبة التفويت التي عليها أن تدلي بالإضافة إلى طلب التفويت بباقي الوثائق كالتصاميم وشهادة الملكية ومحضر مداولات المجلس الجماعي إذا كان هو طالب التفويت وشهادة تثبت توفر الاعتمادات الضرورية والتركيبة المالية للمشروع المراد إنجازه واتفاقية الشراكة بالنسبة للمشاريع التي تنجزها الجماعات الترابية في إطار الشراكات.

دراسة الملف والبت فيه:
تقوم المصالح التابعة لمديرية الشؤون القروية بدراسة الملف والتأكد من توفر جميع المعطيات الضرورية ويتم تقديمه لمجلس الوصاية المركزي قصد دراسته وخاصة ما يتعلق بأهمية المشروع المراد إنجازه ومقابل التفويت وكذا التناسب بين المساحة المطلوبة وحجم المشروع ثم يقوم بالبت فيه.

وفي حالة صدور مقرر مجلس الوصاية المركزي بالموافقة على البيع فإنه يتم إخبار الجهة التي قدمت طلب التفويت، مع تمكينها بنسخة من المقرر المتخذ قصد مباشرة الإجراءات اللازمة من جهتها كاستصدار القرار الذي يأذن لها بالاقتناء على أساس الثمن الذي تم تحديده وإعداد ملف الاقتناء.

إبرام عقد البيع:
إذا تعلق الأمر بتفويت عقار بكامل مساحته سواء كان محفظا أو موضوع مطلب تحفيظ في اسم الجماعة السلالية المالكة أو غير محفظ فإنه يمكن إبرام عقد البيع مع الجهة المقتنية، التي يتعين عليها تعيين أحد المهنيين المختصين لتحرير عقد البيع على نفقتها في شكل محرر رسمي أو محرر ثابت التاريخ، وذلك اعتمادا على المعطيات والوثائق المتوفرة لدى الطرفين المتعاقدين.

أما إذا كان التفويت يتعلق بجزء من عقار محفظ أو في طور التحفيظ فإن الأمر يقتضي أولا استخراج القطعة موضوع البيع من العقار الأصلي عن طريق إعداد تصميم تجزيئي وملف تقني من طرف مهندس مساح طوبوغرافي وتقديمه إلى مصلحة المسح العقاري قصد المصادقة عليه ثم إلى المحافظة على الأملاك العقارية صحبة عقد البيع، ويمكن للوصاية أن تتولى إعداد هذا الملف التقني، على نفقة الجهة المقتنية، إذا رغب الطرفان المتعاقدان في ذلك.

2- التفويت عن طريق مسطرة نزع الملكية:
إذا تمت مباشرة مسطرة نزع الملكية من طرف أحد الأشخاص المخول لهم ذلك قانونا وكانت هذه المسطرة تشمل عقارات مملوكة للجماعة السلالية فإنه يتم تتبع مراحل هذه المسطرة من طرف مصالح الوصاية والمصالح الإقليمية والمحلية المعنية، سواء في المرحلة الإدارية لنزع الملكية أو خلال المرحلة القضائية إن وجدت، وذلك قصد الحصول على التعويض الملائم عن الأضرار السطحية وقيمة الأرض موضوع نزع الملكية.

وإذا وافقت الجماعة السلالية المالكة بواسطة جماعة النواب التي تنوب عنها على التعويض المقترح من طرف نازع الملكية وصادق مجلس الوصاية المركزي على هذه الموافقة فإن الملف يعالج في إطار الاتفاق بالمراضاة بتنسيق مع الإدارة نازعة الملكية، وإذا لم يتم التوافق تستمر مسطرة نزع الملكية بكيفية عادية.

3- التفويت في إطار تسوية وضعية العقارات المستغلة بدون موجب قانوني:
فتحت مديرية الشؤون القروية بمعية السلطات الإقليمية ورشا يهم معاينة وجرد ومسح جميع العقارات التي تم استغلالها وحيازتها بدون سند قانوني من طرف الإدارات العمومية والمؤسسات العمومية والجماعات الترابية من أجل تسوية وضعيتها عن طريق تفويتها لفائدة الجهات المستغلة.

وفي هذا الإطار يتم معاينة العقار المعني والتأكد من المنشآت المقامة فوقه وجمع اللجنة الإدارية للتقييم قصد تحديد القيمة التجارية للعقار التي تضاف إليها تكاليف الملف التقني المنجز والمصاريف الجزافية المحددة في 5%. وفي حالة مصادقة مجلس الوصاية المركزي على العملية، تتم التسوية عن طريق التفويت بالمراضاة.

ثانيا- تفويت العقارات المملوكة للجماعات السلالية من أجل إنجاز المشاريع الاستثمارية:
يمكن تعبئة الأراضي المملوكة للجماعات السلالية التي تتوفر على مؤهلات يمكن توظيفها لإنجاز مشاريع استثمارية في الميدان الصناعي أو التجاري أو السياحي أو الحرفي أو السكني أو الصحي أو التربوي أو الخدماتي، وغيرها من المشاريع ذات الوقع الاقتصادي المؤكد، من طرف الفاعلين العموميين أو الخواص، بواسطة طلبات العروض كقاعدة أو بالمراضاة على أساس دفتر التحملات.

1- التفويت عن طريق طلبات العروض:
تشرف على عملية التفويت لجنة إقليمية يترأسها عامل العمالة أو الإقليم وتضم ممثلين عن المركز الجهوي للاستثمار والسلطة المحلية المعنية ونائب الجماعة السلالية وممثلي المصالح اللاممركزة المعنية حسب طبيعة المشروع.

انطلاق مسطرة البيع بواسطة طلب العروض:
يتم إشهار وتعليق إعلان عن إجراء عملية البيع بواسطة طلب العروض بمقرات العمالة والسلطة المحلية والمصالح المحلية غير الممركزة، كما يتم نشر هذا الإعلان بجريدتين وطنيتين أو أكثر بالإضافة إلى نشره بالموقع الإلكتروني .www.terrescollectives.ma

ويمكن لمن يرغب في المشاركة في طلب العروض الاتصال بالعنوان المذكور في الإعلان للحصول على نسخة من دفتر التحملات وباقي الوثائق المرفقة به. ويتضمن هذا الإعلان الإشارة إلى مكان ووقت إيداع العروض ومكان و تاريخ فتح الأظرفة.

فتح الأظرفة وتقييم العروض:
تقوم اللجنة المشرفة على عملية طلب العروض، في التاريخ المحدد، بفتح الأظرفة وتقييم العروض طبقا لما ينص عليه دفتر التحملات. وبعد المصادقة على نتائج فحص وتقييم العروض من طرف مجلس الوصاية المركزي يتم نشر إعلان بالموقع الإلكتروني www.terrescollectives.ma، وتعليقه بمقر العمالة والقيادة المعنية. ويتم تبليغ النتيجة إلى المتنافس الذي فاز عرضه، مع دعوته الى أداء الثمن وتقديم الضمانة البنكية داخل أجل 30 يوما من تاريخ التبليغ، تحت طائلة سقوط حقه في التفويت.

وفي حالة تقاعس المتنافس الذي فاز عرضه عن أداء الثمن وإتمام البيع أو انسحابه لأي سبب من الأسباب، فإنه يفقد حقه في مبلغ الضمانة الذي قدمه وفي اقتناء العقار موضوع البيع، ويمكن لمصالح الوصاية دراسة إمكانية اللجوء للعرض الثاني في حالة ما إذا كان مناسبا.

إبرام عقد التفويت:
بعد أداء الثمن والمصاريف المحددة في 5% من الثمن وتقديم الضمانة البنكية التي تؤمن إنجاز المشروع بنسبة 5% من مبلغ الاستثمار، يتم تسليم مشروع عقد التفويت إلى المتنافس الذي فاز عرضه، وذلك قصد وضع هذا العقد في شكل محرر رسمي أو ثابت التاريخ من طرف أحد المهنيين المختصين، داخل أجل ثلاثين يوما، علما بأنه يتحمل مصاريف تحرير العقد وإخضاعه للتسجيل والتمبر والتقييد بالمحافظة العقارية.

2- التفويت بالمراضاة:
تقديم طلب التفويت:
تودع الطلبات المتعلقة بهذه العمليات بمكاتب مديرية الشؤون القروية بالرباط أو المركز الجهوي للاستثمار الذي يقع العقار موضوع الطلب ضمن دائرة اختصاصه أو بمقر السلطة المحلية المعنية، أو لدى مصالح العمالة أو الإقليم المعني (قسم الشؤون القروية).

ويتم إجراء بحث بشأن الطلب والعقار المطلوب من طرف السلطات الإقليمية والمحلية، وفي حالة عدم وجود ما يمنع من إتمام الإجراءات يعرض ملف طلب التفويت على اللجنة المكلفة بالإشراف على عمليات تفويت عقارات الجماعات السلالية قصد دراسته وإبداء الرأي بشأنه، وعند الاقتضاء اقتراح قيمة العقار المعني.

المصادقة على عملية التفويت:
إذا صادق مجلس الوصاية المركزي على العملية المذكورة، يتم إخبار المعني بالأمر بضرورة أداء الثمن والمصاريف المحددة في 5% من ثمن البيع والإدلاء بالضمانة البنكية المحددة في 5% من مبلغ الاستثمار، داخل أجل ثلاثين يوما من تاريخ التوصل، تحت طائلة سقوط حقه في التفويت.

إبرام عقد التفويت:
في حالة ما إذا تعلق الأمر بتفويت قطعة أرضية تعتبر جزءً من رسم عقاري أو مطلب تحفيظ، يتعين على المقتني مباشرة إجراءات استخراج القطعة موضوع البيع من العقار الأصلي عن طريق إعداد الملف التقني، وذلك داخل أجل 60 يوما من تاريخ صدور مقرر مجلس الوصاية المركزي القاضي بالمصادقة على التفويت.

بعد أداء الثمن والمصاريف وتقديم الضمانة البنكية التي تؤمن إنجاز المشروع يسلم مشروع عقد التفويت مع نسخة أصلية من دفتر التحملات إلى المقتني قصد الاتصال بأحد المهنيين المختصين لوضع هذا العقد في شكل محرر رسمي أو محرر ثابت التاريخ، داخل أجل ثلاثين يوما من تاريخ التسليم، علما بأنه يتحمل مصاريف تحرير العقد وإخضاعه للتسجيل والتمبر والتقييد بالمحافظة العقارية.

ثالثا - اتفاقيات الشراكة:
تندرج الشراكة ضمن عمليات التفويت، بحيث يكون مقابل التخلي عن عقار مملوك لجماعة سلالية معينة نسبة مائوية من مكونات المشروع، كالدور السكنية والقطع الأرضية المجهزة، بدلا أن يكون مقابل التفويت نقدا، وبالتالي فإن هذا النوع من العمليات يهم بالخصوص المشاريع العقارية التي يمكن أن تنجزها الجماعات الترابية أو الفاعلون العموميون أو الخواص.

ويتم دراسة طلبات إبرام اتفاقيات الشراكة والبت فيها وفق الكيفية المطبقة بالنسبة لباقي عمليات التفويت.

رابعا: تتبع إنجاز المشاريع الاستثمارية:
تقوم اللجنة الإقليمية المكلفة بالإشراف على عمليات تفويت عقارات الجماعات السلالية بمعاينة إنجاز المشروع الاستثماري ومدى تقيد المشتري بتنفيذ الشروط الواردة في العقد داخل الأجل المحدد في نفس العقد. وتتم هذه المعاينة بحضور المقتني الذي يتم استدعاؤه لهذا الغرض، علما بأن عدم حضوره رغم استدعائه لا يحول دون قيام اللجنة بمهامها بكيفية قانونية.

إذا قام المقتني بإنجاز كامل المشروع الملتزم به فإنه يتم منحه شهادة رفع اليد وإرجاع الضمانة البنكية إليه، وفي حالة العكس يتم سلوك مسطرة فسخ العقد وفق الكيفية المبينة في عقد البيع ودفتر التحملات.

خامسا- المبادلات العقارية:
بعد التوصل بطلب إجراء مبادلة بين عقار مملوك لجماعة سلالية وعقار آخر يتم إجراء بحث في الموضوع، وإذا تبين عدم وجود ما يمنع من إجراء العملية يتم عرض الملف على اللجنة الإقليمية المكلفة بالإشراف على عمليات تفويت عقارات الجماعات السلالية لإبداء الرأي بشأنه وتحديد قيمة العقارين موضوع طلب المبادلة.

وفي حالة المصادقة على اقتراح اللجنة المشار إليها من طرف مجلس الوصاية المركزي يتم الاتفاق مع طالب المبادلة على اختيار أحد المهنيين المختصين لتحرير العقد، ثم العمل على إخضاعه للتسجيل والتقييد بالمحافظة على الأملاك العقارية.

أعلى الصفحة